כיצד מתקבלות החלטות בבתים משותפים/ עו"ד חיים כהן

במציאות חיינו העולמית וגם הישראלית האדם מתכנס לאזורי מחייה ותעסוקה צפופים ובשל מחסור בקרקע פנוייה ועודף ביקוש לגור באזור המטרופולין אנו רואים יותר ויותר בנייה לגובה ונדמה שהיזמים והקבלנים באזורים המבוקשים מתחרים ביניהם מי יבנה את הבניין הכי גבוה.

הלמ"ס פרסמו דו"ח בשנת 2018 ש-35% מהישראלים בלבד גרים בבתים צמודי קרקע, מה שאומר שכל השאר גרים בדירות בבניינים שנבנו למגורים או בניינים שנבנו לשימושים משולבים של מגורים ומסחר.

הבניינים המודרניים והגדולים שנבנים כיום מגיעים עם מערכות משוכללות ויקרות, משאבות יניקה וסחרור, ספרינקלרים, מעליות רבות, גנרטורים, מאגרי מים, קומות חניון ומערכות דחיסת אשפה ואותו פנסיונר חביב וטרחן כדמותו של קוזילביץ שהיה יו"ר וועד הבית המיתולוגי בסדרה "קרובים קרובים" אי שם בשנות ה-80 התחלף בחברות ניהול מקצועיות שמנהלות את הבניין כזרוע הביצועית של נציגות הבניין.

לאור המציאות המשתנה אנו חייבים להכיר לעומק את היחסים בין בעלי הדירות, מה מותר ובעיקר מה אסור לנו לעשות בבניין משותף וכמובן ללמוד מהו מנגנון קבלת ההחלטות בבתים משותפים. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 נותן לנו בפרקים ו' ו-ו'1 את המטריה המשפטית. מיותר לציין שהחוק הינו מאוד מיושן והגם שבוצעו בו מספר שינויים עם השנים הוא עדיין מאוד ארכאי ואינו מקיף את כל תחום הבתים המשותפים כפי שהתפתח במציאות חיינו ובפסיקה, אך זה כבר גולש למאמר אחר שאכתוב בעתיד.

בית משותף הינו בית שיש בו שתי דירות או יותר שנרשם בפנקס הבתים המשותפים, כמובן שזו הגדרה פשטנית וכללית ויש מקרים מורכבים יותר אך לצורך מאמר זה נסתפק בכך. כל בית משותף מתנהל עם נציגות שנבחרת באסיפת בעלי הדירות. אם נחזור לשיעורי אזרחות בתיכון אז נוכל להסתכל על היחסים של בעלי הדירות כאילו כל בעל דירה הוא ח"כ בכנסת ישראל, אסיפת בעלי הדירות היא כמו מליאת הכנסת, רשות מחוקקת בה מחוקקים חוקים ותקנות וקובעים את התקציב השנתי של הבניין לניהול ושמירה על הרכוש המשותף. באסיפה מקבלים החלטות באופן דמוקרטי לפי הצבעה ורוב קולות, כאשר למרבית ההחלטות לכל דירה יש קול אחד.

אם כבר התחלתי בדוגמא משיעורי האזרחות אז אמשיך בכך שאסיפת בעלי הדירות גם בוחרת מקרבה נציגות בעלי דירות שיהיו וועד הבית הנבחר (בהתנדבות או בשכר) וזאת עד שהאסיפה הבאה תתכנס בה בעלי הדירות יחליטו להאריך את כהונתם או שיוחלפו בידי אחרים והם למעשה יהיו הממשלה או הזרוע המבצעת של הבניין. הם יכולים לפעול לבד או לשכור גורם חיצוני כגון "מתחזק" לפי לשון החוק שזה למעשה חברת ניהול ואז תפקידם יהיה לפקח על פעילות חברת הניהול.

הכלל שנקבע הוא שאסיפת בעלי דירות כללית תתקיים אחת לשנה אך יש תנאים בחוק לקיום אסיפות גם במועדים שונים ונסיבות משתנות. באסיפה נציגות הבית מדווחת לבעלי הדירות על המאזן השנתי של הבניין, המצב הכספי של קופת הבניין וחשבון הבנק, מצב הגבייה בבניין, אלמנטים שטופלו, תקלות או נושאים שנותרו לטיפול, מציגים את תקציב הבניין המוצע לשנה הקרובה, מציעים נושאים שונים להחלטה בנושא שמירה על הרכוש המשותף, שיפורים, שיפוצים ובעיות שונות מחיי היום יום. כמובן שבאסיפה גם בוחרים נציגות חדשה או מאריכים את תוקף הנציגות הקיימת. יש כמובן החלטות נוספות וחשובות שאינן נוגעות לניהול השוטף היום יומי של הבניין כגון הצמדת שטחים לדירה מסויימת, בניית קומות נוספות בבניין או אפילו הריסת הבניין.

רוב ההחלטות בבניין מתקבלות בהצבעה בהרמת ידיים או בחתימה על מסמך הפרוטוקול כאשר אופן ההצבעה הוא דמוקרטי ולרוב ההחלטות נדרש רוב רגיל מבין משתתפי האסיפה ולכל דירה יש קול אחד בהצבעה. דוגמא להחלטות אלה הן החלטות הנוגעות לתקציב הבניין השוטף, תוספת או הפחתה של התשלום החודשי, החלפת גנן, חידוש מערכת האינטרקום או החלפת מערכת ביוב שהתיישנה.

 

לגבי החלטות אחרות הנושאות אופי יותר קנייני או כזה שמשנה זכויות וחובות של בעלי דירות נדרש רוב מיוחס. למשל המחוקק קבע בסעיף 71(ב) לחוק שהחלטה של בעלי דירות להתקשר לראשונה עם חברת ניהול (דבר שמשנה את סדרי ניהול הבניין ומעלה את הוצאות הבית) או להתקין תקנון או לשנות תקנון קיים צריכה להתקבל ברוב של בעלי דירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. גם התקנת מעלית בבית משותף מצריכה רוב של 2/3 מבעלי הדירות.

 

דוגמא אחרת היא החלטה לדוגמא להפוך חלק מחצר הבית לחנייה לדירה ספציפית או לרווחת לכל הדירות הבניין שצריכה להתקבל ברוב של 60% מבעלי הדירות. מקרה אחר שדורש הסכמה כללית רחבה הוא מקרה של בית משותף שנהרס או הוזנח בצורה קיצונית ואם רוצים בעלי הדירות לשקם אותו צריכה להתקבל החלטה של בעלי דירות להם צמוד שטח בשיעור של 75% מהרכוש המשותף.

יש עוד המון דוגמאות ושלל מקרים כיד הדמיון אך אני מקווה שקריאת מאמר זה השכילה אותכם בנושא מנגנוני קבלת ההחלטות בבתים משותפים וכיצד מתקבלות החלטות.

 

* כותב המאמר הינו עו"ד מומחה בתחום סכסוכי שכנים ובתים משותפים. לחץ ליצירת קשר   

 

20190119_161120739_iOS (2).jpg