חברות ניהול- כמעט בלתי אפשרי בלעדיהן / עו"ד חיים כהן

הנוף האורבני שלנו השתנה מאוד באזורי הצפיפות ומרכזי הערים בשנים האחרונות ובמיוחד מאז תחילת שנות ה-2000.

בשל הביקוש הגבוה למגורים באזור המרכז ומחירי הקרקעות הגבוהים, הבניינים הישנים משנות ה-50, ה-60 וה-70 נהרסים ומפנים מקום לבניית מגדלים עצומים.

בעבר הבתים המשותפים היו בני 3-4 קומות בלי מעלית, הבנייה המודנית היא רוויה עם מגדלים רבי קומות, מערכות משוכללות, מעליות, משאבות, פירי זבל ומתקני דחיסה, ספרינקלרים, מאגרי מים, מערכות סולאריות לחימום מים ומתקני חנייה רובוטיים.

בעבר רוב הדירות בבניינים היו שייכות לדיירים, כולם הכירו את כולם והיו יחסים אישיים בין השכנים וכיום יש המון דירות שנקנו להשקעה, שוק השכירות מאוד מפותח ויש פחות ופחות היכרות אישית עם השכנים וגם התחלופה היא מאוד גבוהה.

בעבר היו בממוצע 8-9 דירות בבניין באזורים הצפופים וכיום אמנם לא ראיתי נתונים רשמיים אך לא יהא זה בלתי סביר להניח שמדובר בלפחות 40 דירות בממוצע לבניין חדש שנבנה.

מכל הסיבות שציינתי לעיל גם תפקיד וועד הבית המסורתי השתנה מאוד וכיום יש מס' רב של דיירים בכל בניין, מערכות יקרות ומתקנים עדינים בבניין, בעיות גבייה, נדרש ניהול מקצועי ומוקפד והפנסיונר החביב של שנות ה-80 כבר אינו מספיק ולכן פורח ענף חברות הניהול ונדמה כי אי אפשר בלעדיהן.

חברת ניהול או "מתחזק" (כפי שנכתב בחוק) הוגדרו בסעיף 71 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. מדובר למעשה באדם או חברה שבעלי הדירות שלהם יש רוב של 2/3 מהרכוש המשותף החליטו להתקשר ועשו כך באסיפת בעלי דירות מחייבת. (את הבדיקה של השטחים הצמודים לכל דירה עושים לפי נסח רישום המקרקעין, "טאבו").

למען הסדר הטוב רק אציין כי אם כבר יש מתחזק ופשוט רוצים להחליף אותו באחר מספיק רוב של 50% באסיפת בעלי דירות.

תפקידי חברת הניהול נקבעים בהסכם בין הצדדים, יכולים להיות מצומצמים רק לנושא הגבייה או רק לנושא התקשרות עם בעלי מקצוע ויכולים גם להיות מורחבים מאוד ולמעשה להחליף לחלוטין את נציגות הבית ולפעול כוועד בית לכל דבר ולנהל את קופת הבניין ולדאוג לתשלומים לבעלי המקצוע ולגבייה.

כעו"ד שניהל מחלקה משפטית בחברת ניהול במשך למעלה מ-6 שנים בהן ראיתי מקרוב את כל סוגי הניהול, החל מהמצומצמים ביותר בהם אתה גוף טכני מקצועי שפועל כשלוחה של וועד הבית הקיים לאלה שהגיעו כמינוי מטעם המפקחת על רישום מקרקעין (למפקחת יש סמכות למנות נציגות בשכר אם אין לבניין נציגות פעילה מכל סיבה שהיא), הרשו לי בפסקה הבאה לחוות את דעתי על המצב הרצוי ביותר במישור היחסים שבין בעלי הדירות, נציגות הבית וחברת הניהול.

חשוב לדעתי (במקרים שניתן) לשמור על קופת הבניין בידיים של חברי נציגות הבית, כל ההכנסות וההוצאות יעברו דרך פילטר של בעלי הדירות וכך יהיה פיקוח ותהיה בקרה על איפה הכסף של הבניין ומה נעשה איתו ובמקרים אלה אם נקביל את המערכות בבניין המשותף למערכות החוק והסדר במדינה אז אסיפת בעלי הדירות מתפקדת כמו מליאת הכנסת, חברי נציגות הבית הם כמו הממשלה וחברת הניהול תהיה כמו הצבא/משטרה שאוכפים את החוקים ושומרים על הסדר/הרכוש הציבורי.

בנוסף, שמירה על הקופה של הבניין בידיים של בעלי הדירות שומר על ההיררכיה שחברת הניהול מועסקת ע"י בעלי הדירות ומדי חודש מקבלת תשלום וצריכה לתת דו"ח פעילות, מונע מצבים בהן כספים יוצאים ללא בקרה ואח"כ בעלי דירות מוצאים עצמם עם חובות לספקים ולעתים ממש מול שוקת שבורה וכמובן שמקל על הפרידה מחברת ניהול ומעבר לאחרת בלי שכל הכספים של הדיירים יהיו קלף מיקוח או שבויים אצל חברת הניהול.

ראיתי במהלך שנות עבודתי יותר מדי מקרים בהם חברות ניהול פעלו כוועד בית לכל דבר ואם אין גורם מטעם הבניין שמכווין את חברת הניהול לגבי ליקויים ותיעדוף פעולות נדרשות לביצוע, דברים מתעכבים ונסחבים שלא לצורך ובסופו של דבר הדיירים ובעלי הדירות מקבלים שירות פחות איכותי או רק כיבוי שריפות.

במציאות החיים קשה לאגד את כל בעלי הדירות לתאריך מוסכם לאסיפת בעלי דירות, הרבה לא מתגוררים בבניין, השוכרים שלהם משלמים את דמי השכירות ואת תשלומי הוועד וכל עוד הבניין מילולית לא נשרף לא ממש מעניין אותם מה קורה שם, לכן קשה למנות חברת ניהול וקשה עוד יותר להחליף אותה.

בדיוק בשל הקושי הזה הרבה בניינים מנוהלים מכח האנרציה, עם נתוני שביעות רצון מאוד נמוכים ותסכול הולך וגובר מצד דיירי הבניין ובעלי הדירות.

לכן אם החלטתם לקחת חברת ניהול חשוב להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום (לא מספיק אחיין של או בנדוד של) לגבי ההסכם, להגדיר את רצון בעלי הדירות מחברת הניהול מבחינת תפקידים, התחייבויות, אחריות, עלות, תקופת התקשרות וכמובן סעיף יציאה.

לגבי בחירת חברת ניהול זה תלוי בהמון גורמים ואוכל לכתוב על כך מאמר שלם ונפרד אך הטיפ הכי חשוב שאוכל לתת זה לדבר עם דיירים בבניינים סמוכים ולשמוע מהם ממה מרוצים וממה פחות, להגיע לממליצים ולדבר איתם, להכניס להסכם תקופת ניסיון ארוכה וסעיף יציאה נוח ובעיקר לשמור על שליטה בקופת הבניין ושתהיה לבניין נציגות חזקה שתוכל לפקח על פעילות חברת הניהול.

 

* כותב המאמר הינו עו"ד מומחה לסכסוכי שכנים ובתים משותפים. ליצירת קשר